У Верховного Суда РФ появился шанс выказаться о границах относительности обязательств – в деле о сгоревшем складе на 488 млн рублей. Заседание 9 сентября.

Фабула. 14 октября 2022 г. в складском комплексе в Екатеринбурге сгорел склад. Часть помещений собственник сдал в аренду, арендатор передал их в субаренду. Возгорание произошло у субарендатора — при неосторожном обращении с горючими жидкостями. Собственник взыскивает с субарендатора 488 млн руб.: стоимость утраченного здания и неполученную арендную плату по договорам с другими арендаторами.

Первая инстанция иск удовлетворила полностью. Апелляция взыскала половину (244 млн), усмотрев обоюдную вину: возгорание — в зоне ответственности субарендатора, но система пожаротушения не была организована собственником, что способствовало распространению огня. Округ оставил в силе.

Что здесь интересно.

• Противопожарные обязанности субарендатора закреплены только в договоре субаренды, стороной которого собственник не является.
  Относительность обязательства (п. 3 ст. 308 ГК) отсекает его от этих условий — при том, что весь смысл таких условий в том, чтобы уцелело чужое имущество. Германскому праву эта ситуация знакома: там работает договор с защитным эффектом в пользу третьего лица (Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte), когда третье лицо в силу близости к исполнению попадает под защиту договорных обязанностей, не становясь его стороной. У нас такой конструкции нет. Был ли у собственника охраняемый законом интерес в том, чтобы субарендатор исполнил обязанность перед субарендодателем, — вопрос, на который ответа в отечественной судебной практике пока нет.
• Означает ли отсутствие в договоре аренды условий о пожарной безопасности отказ собственника от претензий по этому основанию?
  По нашему мнению, не означает: отказ от права должен быть прямо выраженным (п. 6 ст. 450.1 ГК), а молчание договора им не является. Более того, у собственника есть самостоятельное основание — ст. 622 ГК обязывает вернуть помещение с учётом лишь нормального износа, а гибель здания в огне на нормальный износ не похоже.
• Вправе ли собственник идти прямым деликтным иском к субарендатору — или должен был предъявлять иск к арендатору?
  Пункт 2 ст. 615 ГК оставляет арендатора ответственным перед арендодателем по договору, но это не иммунитет субарендатора от деликта. У собственника два самостоятельных требования по разным основаниям, и выбор между ними — за ним.
• Распределяя вину, апелляция опирается на публично-правовую обязанность собственника обеспечивать пожарную безопасность.
  Но спор частноправовой, и в отношениях сторон приоритет у обязательственного регулирования: пользователь обязан вернуть помещение собственнику в исправном состоянии с учётом естественного износа и возместить причиненный ущерб. Публичные нормы могли бы сместить баланс, если бы договор аренды возлагал обеспечение пожарной безопасности на собственника, — но такого условия в нём нет.
• Апелляция взыскала ровно половину, не объяснив, откуда взялась пропорция.
  Почему 50/50, а не 70/30 или 90/10 — из судебного акта не следует. Немотивированное деление пополам само по себе выглядит уязвимым.
• Апелляция, несмотря на противоречивое поведение субарендатора (принял помещение, зная о его состоянии, и размещал там легковоспламеняющие жидкости – п. 2 ст. 612 ГК), согласилась с его доводами, что собственник не устранил низкую противопожарную эффективность здания и отсутствие автоматических систем пожаротушения.

Наш прогноз: СКЭС отменит постановления апелляции и округа и оставит в силе решение первой инстанции. Очень надеемся, что Верховный Суд РФ заодно выскажется о том, может ли арендодатель опираться на права из договора субаренды, когда корреспондирующих прав в договоре аренды нет.

Подписывайтесь на Telegram-канал O2 Consulting.