Законно ли продавать с банкротных торгов здания без участка?

В статье «PROбанкротство» приведены материалы дела А41-43096/2022: в рамках банкротства с торгов было продано здание, при этом земельный участок под ним не был включен в договор купли-продажи. Покупатель пошел в суд. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил требования покупателя. Тогда он пожаловался в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Артем Синев, старший консультант корпоративной практики О2 Consulting, дал экспертный комментарий по поводу позиции Верховного суда изданию «PROбанкротство»:

«Данное дело – хрестоматийный пример того, как цель института банкротства может изменять, казалось бы, незыблемые принципы различных отраслей права. Из судебных актов нижестоящих инстанций четко виден мотив, по которому суды посчитали допустимым нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, – в конкурсном производстве важно быстро и выгодно распорядиться имуществом должника. Так, суды прямо отмечают, что сам по себе отказ в иске предпринимателя ещё не означает нарушение указанного принципа, так как у предпринимателя есть преимущественное право на отдельное возмездное приобретение земельного участка в аренду или в собственность. То есть спор, прежде всего, возник из-за того, что истец считал, что он уже заплатил в том числе за земельный участок, а ответчик – что истец заплатил только за здание, за участок необходимо платить дополнительно. Но Верховный Суд РФ встал на защиту одного из основополагающих принципов земельного права.

Почему арбитражный управляющий сразу не озаботился вопросом о том, чтобы проводить торги и в отношении здания, и в отношении земельного участка под ним, тоже понятно – это дополнительные расходы на оценку стоимости, услуги кадастрового инженера, услуги юристов при возникновении возможных споров с владельцами смежных участков и других строений в пределах участка должника. Поэтому был выбран более простой и дешевый путь, который тем не менее противоречит ранее принятым актам Верховного Суда РФ по аналогичным делам (См., например, Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2022 № 302-ЭС21-27490 по делу № А58-8043/2020, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.06.2016 № 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011 и др.).

Учитывая, что ранее Верховный Суд РФ уже неоднократно обращал внимание на необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, но аналогичные дела по-прежнему доходят до Верховного Суда РФ, мы сомневаемся, что комментируемый судебный акт кардинально повлияет на правоприменительную практику. Вместе с тем, рассматриваемое дело – очередное напоминание арбитражным управляющим, что цель не всегда оправдывает средства, и порой скупой платит дважды».